Здравствуйте!
Вкратце ситуация следующая. Новостройка в Подмосковье, ТСЖ создано застройщиком на этапе строительства, включает 5 корпусов (2 из которых еще не достроены), устав типовой, для эксплуатация нанята застройщиком нанята "знакомая" УК. Рычаги управления переданы на прошлой неделе в руки жильцов (естественно, первых попавшихся, кому не безразлично, что происходит в доме, в котором они на последние деньги приобрели жилье, но не профессионалов), банковского счета нет, никаких документов по дому не передано. УК берет платежи в 4500 рублей (2 т.р. – содержание и ремонт, 2 т.р. - отопление, 500 р. - вода). Уборка подъездов не производится вообще, плата за мусоропроводы взимается – содержание его не осуществляется, на общих балконах - лежат горы строительного и бытового мусора (свинство самих жильцов), но это УК не убирается месяцами. УК говорит, что у нее нет денег, так как дом новостройка, многие не платят ком.платежи, в итоге у нас, жильцов, долг перед УК в 3 млн. Вода горячая идет с перебоями, прошел слух, что при проектировании/строительстве произошла ошибка, было доп.техническое решение проектной организации, но проблема не устранена. УК винит жильцов, что многие нанимали не профессионалов - в итоге нарушили работу водоснабжения. Денег у нового правления нет ни копейки, помещений и оргтехники тоже не предусмотрено. Большинству жильцов наплевать на ситуацию вокруг, особенно, если в их квартире все в порядке, поэтому в ТСЖ из 916 квартир состоит только около 100, остальные площади в ТСЖ - застройщик. Помогите разобраться в ситуации и наметить план действий для выхода из сложившейся ситуации. Откуда взять денег на строительную экспертизу дома и финансовую проверку документов УК и где найти профессианалов в этой сфере – предложений масса? Нужно ли менять устав? Как и когда можно включить в ком. Платежи строку "содержание ТСЖ", ведь без этого мы даже не сможем созвать общее собрание – нужно напечать уведомления, разослать их заказными письмами и т.п.? Нужно ли ТСЖ на данный момент оформлять банковский счет, чтобы регулировать ситуацию с неплательщиками и долгами ТСЖ, или сначала нужно разобраться с финансовыми документами? Какие документы (проектная) документация на дом, что еще?!) и у кого нужно потребовать (застройщик, УК, БТИ) в официальном порядке для организации деятельности ТСЖ? Может быть пора обращаться в суд/прокуратуру, пока не истекла гарантия на дом (имеются ввиду проблемы с водой, может еще какие есть ошибки при строительстве, о которых мы пока не знаем)? Так как нужна общая консультация, не могу определиться, к кому конкретно идти с вопросами. Чтобы прийти к вам на консультацию нужно быть членом ассоциации? Ваши консультации платные? Извините за сумбурное письмо. Просто документов прочитано много, а как конкретно поступить в данной ситуации не понятно. Заранее спасибо за любую информацию.
Согласно ЖК РФ, собственники самостоятельно определяют способ управления многоквартирным домом, причем ст. 161 ЖК РФ вменяет это даже в обязанность собственникам определиться с одним из способов управления домом на общем собрании, и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Изначально в Вашем многоквартирном доме ТСЖ, судя по Вашему рассказу, было создано неправомерным образом, поскольку создавать ТСЖ в строящихся домах имеют право только будущие собственники помещений. Хотя на практике, к сожалению, случаи «навязывания» застройщиком своего способа управления многоквартирным домом, участились.
В Вашей ситуации можно создать инициативную группу из числа собственников помещений (не менее трёх собственников) с целью оспаривания протокола общего собрания будущих собственников дома, на котором было принято решение о создании ТСЖ. Собрание инициативной группы необходимо оформить протоколом. Председатель инициативной группы или иное уполномоченное им лицо запрашивает Выписку из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц). Из Выписки станет понятно, кто из собственников Вашего дома является членами правления, кто председатель правления и т.д. Также следует направить запросы в Управу своего района с просьбой предоставить документы, подтверждающие соблюдение процедуры государственной регистрации ТСЖ в строящемся многоквартирном доме при его создании. Такими документами являются: повестка дня – («о создании в строящемся многоквартирном доме ТСЖ»); уведомление о проведении общего собрания; бланки решений в отношении лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в Вашем доме; реестр таких лиц; Устав ТСЖ. Не забывайте о том, что на копии поданного запроса необходимо поставить отметку о принятии документа канцелярией (приемной) Управы района, с подписью принимающего лица, расшифровкой его фамилии и датой принятия.
Одновременно можно направить запросы в ОВД своего района, прокуратуру с просьбой провести проверку на предмет правомерного создания ТСЖ в Вашем доме.
Далее – подавать исковое заявление в суд о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома о создании ТСЖ или исковое заявление о ликвидации ТСЖ.
С нашей точки зрения, гораздо проще создать новое ТСЖ, так сказать, начать с чистого листа. Ликвидация ТСЖ позволит отмежеваться от незаконных действий прежних органов правления ТСЖ.
Это как один из вариантов разрешения ситуации, сложившейся в Вашем доме.
К сожалению, из Вашего вопроса непонятно, каким образом были «переданы рычаги управления в руки жильцов».
Согласно жилищного законодательства РФ, ТСЖ совсем необязательно заключать договор с управляющей компанией. Однако, в большей степени здесь все зависит от активности Вашего дома. Если дом активен, то необходимость в привлечении управляющей компании к обслуживанию Вашего дома, отпадает. Если же жители инертны, то здесь возможны 2 варианта: либо нанять работника, который на основании заключенного трудового договора, будет управлять Вашим домом (управляющий), либо заключается договор с управляющей компанией. При этом Правление, его председатель и ревизионная комиссия как обязательные органы ТСЖ, должны быть избраны.
Предположим, что на общем собрании были приняты решения об избрании нового председателя из нового состава членов Правления, а также ревизионная комиссия. Если возникают проблемы с передачей документации на дом, необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Если результат отрицательный, придется обратиться в суд с целью подачи искового заявления о принудительном изъятии документации на дом.
Жилищным кодексом РФ было утверждено понятие «техническая документация на многоквартирный дом». Именно ее, а также «иные связанные с управлением таким домом документы» обязана передать вновь избранной управляющей организации, либо ТСЖ организация, которая управляла домом до этого согласно ч.10 ст.162 ЖК РФ. Список такой документации довольно обширен, и, в конечном счете, индивидуален для каждого дома. В судебной практике (Постановление ФАС ЗСО от 25.10.2007 N Ф04-7509/2007(39633-А46-39) по делу N А46-10863/2006) есть утверждение, что действующим законодательством не установлен конкретный перечень документации, подлежащей передаче в соответствии с данной статьей.
Однако, Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения. Эти документы должны быть в управляющей домом организации. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 17 января 2007 г. подтвердил законность привлечения ТСЖ к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ, в том числе, и за отсутствие в полном объеме технической документации долговременного хранения, не принятия мер по получению или восстановлению документации с назначением штрафа.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен также пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491.
Например, в г. Москве список технической и иной связанной с управлением домом документации более конкретизирован распоряжениями ДЖКХИБ Г. МОСКВЫ N 05-14-316/6 от 29.09.2006 и №05-14-123/6-1 от 15.08.2006.
В том случае, если документацию по каким-либо причинам не передают ТСЖ, то целесообразно фактически начать управлять домом, не дожидаясь передачи документации, а затем требовать ее передачи в судебном порядке, либо восстановить документацию своими силами, а затем требовать возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ. Судебная практика по передаче документации в случае оформленного в надлежащем порядке решения о смене субъекта управления положительная.
Согласно действующего законодательства РФ, инструкция является технической документацией на многоквартирный дом. Инструкция разрабатывается в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также в целях обеспечения контроля за состоянием указанного имущества. В инструкцию включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. В инструкцию могут быть включены рекомендации проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков. Инструкция разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом, по заданию застройщика, но только для многоквартирных домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.
Не забудьте о том, что при передаче документации необходимо составить акт приемки-передачи. Как правило, акт составляется в свободной форме.
Согласно Жилищного кодекса РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Основным регламентирующим финансовым документом ТСЖ является смета, или как ее еще называют, финансовый план. Правление ТСЖ обязано составлять смету ежегодно. Утверждается смета на общем собрании ТСЖ.
Смета должна отражать все расходы ТСЖ в течение года, связанные с содержание, обслуживанием, текущим, капитальным ремонтом общего имущества дома. В силу некоммерческого характера деятельности ТСЖ, средства ТСЖ состоят в основном из поступлений собственников, носящих целевой характер. Как было сказано выше, смета ТСЖ утверждается на общем собрании ТСЖ и может содержать раздел «Административно-управленческие расходы», включающие заработную плату, оплату услуг связи, услуг банка, расходные материалы, канцелярские и почтовые расходы и др.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг по показаниями приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ.
Если Вы считаете, что в Вашем доме нарушена работа водоснабжения, Вам следует обратиться с запросом в жилищную инспекцию. В запросе следует четко изложить суть своего обращения. Жилинспекция наделена полномочиями в сфере контроля за соблюдением порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов, помещений в них, отдельных жилых помещений, инженерных оборудования и сетей, а также придомовых территорий; порядка предоставления жилищно-коммунальных услуг; соблюдения режимов функционирования инженерных сетей и иного оборудования; соблюдения порядка приемки в эксплуатацию (вновь построенных и отремонтированных) внутридомовых систем газоснабжения, дымоходов и вентиляции в газифицированных жилых домах и помещениях в них, в отдельных жилых помещениях, а также при производстве газоопасных работ и др.
Мы осуществляем консультирование как членов нашей организации, так и не членов. Консультирование осуществляется строго по предварительной записи с 10:00 до 18:00 в будние дни по телефону (495) 737-62-55. Стоимость консультации составляет 750 рублей. График консультаций на июль.
(при подготовке ответа использовались материалы сайта www.tsj.ru)