Сергей Юрьевич Пятериков, ТСЖ «Звездочка», г. Нижний Новгород

Овчинникова Татьяна Сергеевна, управляющая ТСЖ «Вече», г. В. Новгород

Кириченко Ольга Леонидовна, председатель ТСЖ «Кирова,7», г. Тверь

Лопатина Людмила Николаевна, Председатель ЖСК № 1390, г. Санкт-Петербург

В. Б. Сокова, председатель ЖСК-92, Тверь

Полюхова Анна Андреевна, ТСЖ «Экспресс-Н», г. Нижний Новгород

Зоя Васильевна ЗАВОРОВСКАЯ, председатель ТСЖ «Ногина, 7», Тверь

Карельский В.Я., председатель правления ТСЖ "Северянин-2", г. Томск

Сотонина Ольга Владиславовна, Председатель ТСЖ «Городок чекистов К2», г. Екатеринбург

Сергей БЕЛЯКОВ, директор ООО «Управляющая компания «Вятка Уют», г. Киров

Макаренко Владимир Алексеевич, председатель правления ТСЖ «Лесной», капитан Клуба «Большая 10-ка», г.Пермь

Сулимов Михаил Юрьевич, директор ООО «Альтернатива», г. Нижний Новгород

Беляков Сергей Леонидович, Директор ООО «УК «Вятка Уют», г. Киров

Сотонин Илья, Директор по развитию УК "Лига ЖКХ", г. Екатеринбург

Татьяна Владимировна Денисевич, председатель ЖК «Олимп», г. Тверь

Александр Трофимович Балесный, ТСЖ «Студенческий переулок, г. Тверь

Гилев Александр Анатольевич, председатель правления ТСЖ «Снайперов 3», г. Пермь

Пинчуков Андрей Петрович, председатель правления ТСЖ "Советская 24", г. Кострома

Макаренко Владимир Алексеевич, председатель ТСЖ «Лесной», г.Пермь

«Мы зарабатываем имя и репутацию»

Сергей БЕЛЯКОВ, директор ООО «Управляющая компания «Вятка Уют», г. Киров

Чем же отличаются управленцы новой формации от прежних руководителей? Все очень просто - они предприниматели. Возникает вопрос: почему это понятие для большинства наших граждан стало чем- то сродни ругательству? А между тем настоящий предприниматель прежде работает и вкладывает деньги и только потом считает себя вправе получать прибыль. В отличие от тех, кто обеспечивает нас исключительно повышением тарифов, путаницей в счетах, закрытыми кабинетами и вечно болеющими сантехниками.

Именно руководителей новой формации мы недавно встретили на конференции «Замена управляющей компании». Один из них - Сергей Леонидович Беляков (г. Киров) буквально покорил присутствующих знанием способов решения самых серьезных проблем и своим личным обаянием. После конференции участники долго отказывалась его отпускать - спрашивали совета, записывали рекомендации, пытались познакомиться поближе, пообщаться. Один из участников сказал кратко: «Жаль, что здесь не дают приз зрительских симпатий».

Кто же он, человек, приковавший к себе восторженное внимание аудитории? Предприниматель? Конечно же. Притом - грамотный и талантливый руководитель. Создав в родном городе управляющую компанию нового формата, он сумел в короткий срок, не повышая тарифов для граждан, обеспечить качественное управление и обслуживание многоквартирных домов. Сергей Леонидович убежден, что недобросовестные управляющие компании, также, как и некомпетентные специалисты, должны уйти с рынка по закону естественного отбора.

Прежде всего хотелось бы начать с несколько абсурдной ситуации. В доме, где проживаю я, ТСЖ до сих пор не создано. Несколько раз в течение года пытался организовать товарищество в своем доме - и каждый раз не хватало нескольких голосов. Дом большой, 204 квартиры, 6 подъездов, люди в основном пожилые и уже никому не верят. В 2005 году агитации за создание ТСЖ еще не было и Федеральный закон 185-ФЗ еще не работал. Два с половиной года было потрачено только на то, чтобы убедить управляющую компанию сделать за счет собираемых с жильцов средств ремонт подъезда. На своем опыте я пришел к выводу, что должна быть компания, которая будет работать для людей. Уже был практический опыт по выведению компаний из состояния банкротства, и когда поступило предложение возглавить управляющую компанию, имеющую более 4 миллионов долгов и на всех парах летящую в пропасть, без колебаний согласился.

Никогда не думал, сколько должен знать директор управляющей компании, чтобы выстроить правильную политику предприятия. Первым делом было проведено тестирование и ротация персонала. Появилось первое правило: «Первый день пьянства - последний день работы». Со временем сформировался коллектив энтузиастов, имеющих большой опыт и высокую квалификацию. Конкурс на место слесаря-сантехника - 27 человек. Не буду рассказывать подробности, но потрудиться нам пришлось на славу, прежде чем один за другим под наше крыло

потянулись многоквартирные дома, желающие попасть под управление грамотной и добросовестной управляющей компании. Пока еще не все руководители УК понимают, что лучше иметь тариф, в котором учтено все, чем выставлять квитанции, в которых предлагается оплатить дополнительно целый ряд работ. У нас нет дополнительных платежей за работы, которые входят в содержание жилья: например прессование систем отопления и сдача дома для зимней эксплуатации. Постепенно все больше и больше граждан осваивают Жилищный кодекс и приходит понимание, а с ним и осмысленный выбор. Понятно, что меняют обслуживающие и управляющие компании чаще всего те дома, в которых не делается вообще ничего, и первое, чем приходится заниматься нам, - восстанавливать дома до состояния, пригодного к нормальной эксплуатации. И это главная проблема новых управляющих компаний - все дома, которые приходят, чаще всего имеют серьезные проблемы. Но если есть общее понимание проблем собственниками и управляющей компанией - можно решить вопросы любой сложности. Выгодно ли это нам? На первом этапе, конечно же, нет. Но только на первом. Переход ТСЖ под наше управление - своего рода акт доверия. С нашей стороны это зачастую сопряжено с определенным риском. В настоящее время идет процесс саботирования программы организации ТСЖ, но многие собственники уже осознают, что другого шанса поставить под контроль затраты на обслуживание и текущий ремонт, получить средства от государства на проведение капитального ремонта уже не будет. ТСЖ создаются и будут создаваться, ведь идея эта очень перспективна. А вот вопрос управления жилищным фондом по всей стране стоит весьма остро. Всем известно, что 70 процентов управляющих компаний - не более чем сборщики средств, не умеющие и не желающие работать. Полтора года я пытался организовать проведение рейтингов управляющих и обслуживающих компаний - и наконец вопрос закрыт. На базе комитета ЖКХ Вятской торгово-промышленной палаты принято решение о разработке критериев оценки и определения рейтингов предприятий ЖКХ. Критерии определены: срок существования предприятия, обеспеченность квалифицированным персоналом, сумма, использованная на капитальный и текущий ремонт (на основании акта выполненных работ, подписанного представителями ТСЖ (ЖСК), задолженность перед РСО на 1 условный квадратный метр обслуживаемой площади и т. д. Только так можно выявить лидеров, «середнячков» и тех, кто давно уже должен предстать перед судом. Ведь из-за не выявленных вовремя нарушений происходят непоправимые вещи. Что делать тем собственникам, чьи дома находятся в катастрофическом состоянии? Ведь даже самая грамотная управляющая компания не в состоянии взять на себя финансовую ответственность за тех, кто имеет чудовищные долги перед поставщиками, за дома, где ветхость конструкций и коммуникаций доходит до уровня послевоенных бараков. А ведь катастрофа случилась не в одночасье и не стала следствием несчастного случая. Просто несколько лет подряд, изо дня в день один -работал спустя рукава, другой - растрачивал деньги, третий - закрывал глаза на проблемы. Теперь сотни, тысячи домов буквально повисли в воздухе со своими долгами, аварийным состоянием и неграмотно составленными договорами. На сегодняшний день готовится регламент передачи домов таким образом, чтобы при переходе из одной компании в другую не страдали люди, а ответственность за долги брала на себя «старая» или «новая» компания, а не жильцы. С другой стороны, нужно понимать, что сегодня сами собственники должны взять под свой контроль состояние своего дома, создать ТСЖ или грамотно произвести выбор управляющей компании и определить взаимные обязательства.

ТСЖ ИЛИ УК? ВОССТАНОВЛЕНИЕ ДОВЕРИЯ

Мы занимаемся как управлением, так и обслуживанием жилого фонда. По моему личному опыту, товариществам, имеющим более 7000 метров, на сегодняшний день прибегать к услугам управляющих компаний не слишком выгодно - удобнее перейти на самоуправление, при условии, что коллектив возглавит лидер, имеющий моральные принципы и болеющий за свой дом. В домах меньшей площади затраты на содержание административного аппарата будут значительно выше, а качество обслуживания ниже. Понятно, что собственники всегда будут сверять свои затраты на содержание жилья с жильцами соседних домов. Держать тарифы в определенных собранием пределах, без ухудшения качества обслуживания - вот основная и самая сложная цель. Завоевать территорию не так уж сложно - попробуйте удержать ее в дальнейшем. При этом первый признак кризиса - рост долгов перед РСО. Принимать меры нужно при первых признаках угрозы их возникновения: оказывать председателю помощь при взыскании долгов, анализировать расходы и, как крайний метод, менять нерадивого председателя или обслуживающую компанию. Накопить долги легко, погасить - сложно.

Конечно, приходится бороться, просчитывать ситуацию на несколько шагов вперед, строить взаимовыгодные отношения с партнерами и администрацией, учитывать все нюансы, которые могут помочь или, напротив, помешать в работе.

Мне часто приходилось слышать вопрос - в чем смысл создания управляющих организаций, если существует такая замечательная форма, как самоуправление? Я позволю себе с этим не согласиться. Во-первых, при выборе способа самоуправления собственники целиком и полностью зависят от личности председателя: сведущ ли он, порядочен, энергичен? Во-вторых, управлять, на мой взгляд, должны профессионалы.

Хотя в последнее время намечается очень благоприятная тенденция формирования управленцев из числа самых грамотных и талантливых председателей. Познав все тонкости, преодолев трудности, они не только выводят на высокий уровень собственные дома, но, не останавливаясь на достигнутом, становятся профессиональными управляющими, нередко создают собственные компании. И это замечательно - ведь система ЖКХ за последние десятилетия пришла в полное запустение, вытаскивать из которого ее необходимо в кратчайшие сроки.

Следует сказать, что управляющая организация нового образца резко отличается от тех, к которым мы привыкли за долгие годы бесхозяйственности и бюрократизма. Например, в нашей компании мы идем по пути выполнения работ по текущему и капитальному ремонту из качественных и современных материалов, что иногда полностью исключает рентабельность предприятия. И выгода от этого обоюдная: жильцы получают качественную услугу без проблем и перерывов в снабжении, компания получает оплату тарифа на содержание общего имущества, неся существенно более низкие затраты на обеспечение качественного предоставления услуг. Как говорится, «И овцы целы и волки сыты». Но жители непременно должны контролировать проведение и приемку работ, чтобы быть уверенными: переделывать и бесконечно ремонтировать не придется. Мы зарабатываем имя и репутацию - в дальнейшем это принесет нашей компании доход гораздо больший, чем получают те, кто собирает с жильцов деньги, затеи внезапно исчезает и видит в кошмарных снах небо «в клееточку».

«КОММУНАЛЬНЫЙ ТЕРРОРИЗМ»

Я понимаю, что процесс формирования ответственного собственника жилья будет длиться еще не один год. Однако жители обязаны понимать, что любая работа должна оплачиваться. К сожалению, на сегодняшний день порой приходится сталкиваться с полной безответственностью жителей многоквартирных домов.

Многие компании, собрав средства на проведение текущего ремонта, используют их крайне неэффективно, в результате доверие к предприятиям ЖКХ чаще всего на нуле.

Некоторые управляющие организации пытались работать, опираясь на доверие, но, к сожалению, результат почти всегда оказывался печальным. Подобного опыта благотворительности не избежали, впрочем, и мы. Один из крайне запущенных домов обратился за помощью - трубы в подвале находились в жутком состоянии, держались фактически только на водном камне, разрывы труб следовали один за другим. В преддверии зимы за счет нашей компании, не дожидаясь сбора средств собственников, своими силами были проведены работы по демонтажу старых и монтажу новых труб холодного и горячего водоснабжения. И что же? После окончания работ успокоенные собственники решили, что компенсировать наши затраты не имеет смысла, так как нужно собирать средства на установку нового теплообменника. Так и решили: теплообменник установить, запустить, а наши услуги оплатить позднее. Аналогичные ситуации среди управляющих компаний называют сегодня «коммунальным терроризмом».

К «коммунальным террористам» многие относят и злостных неплательщиков. Я же решительно не понимаю, почему управляющие компании годами уговаривают неплательщиков погасить долги. В настоящее время через суд можно заставить подобного гражданина раскошелиться. И методов взыскания задолженности существует великое множество.

Источник: Журнал "Председатель ТСЖ" № 1, 2010 г.

Можно посмотреть видео ролик о компании "Вятка Уют"