10 и 15 июня в Государственной Думе состоялись два мероприятия, на повестке дня которых стоял вопрос о законодательном обеспечении механизмов саморегулирования и самоуправления в жилищно-коммунальном хозяйстве: Заседание Комиссии Президиума Генерального совета Всероссийской политической партии "ЕДИНАЯ РОССИЯ" по защите прав собственников и нанимателей жилья и Парламентские слушания Комитета Государственной Думы по собственности.

Из предложенных на рассмотрение проектов законодательных актов: ФЗ «О регулировании деятельности по управлению зданиями и сооружениями и обеспечении прав собственников объектов недвижимости» и ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также из выступления председателя Комитета по собственности ГД В.С. Плескачевского, являющегося инициатором данной идеи, представителей Национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью (НОСО УН) следует, что предлагаемые изменения будут направлены на:

1. Изменения в закон о техническом регулировании в целях конкретизации понятия «безопасности здания».Предлагается ввести следующие виды безопасности: «механическая безопасность» – это безопасность, касающаяся фундаментов, грунтов и конструкций зданий; «инженерная безопасность», которая касается коммуникаций тех или иных элементов здания и оборудования, в том числе котлов, систем очистки воды, лифтов и т.д.; третий вид безопасности – «санэпидемологическая безопасность», включая нормы предельно допустимой концентрации вредных веществ;
2. Внесение поправок в Жилищный кодекс в целях обобщения терминов, касающихся ТСЖ, ЖСК, ЖКи любых других форм НКО, созданных для управления общим имуществом, исключения из их деятельности позиции, связанной с осуществлением мероприятий по обеспечению безопасности здания и передачи данной функции управляющим компаниям; исключения из существующих трех способов управления «непосредственного управления» как «юридической ошибки»; внесения поправок касающихся ТСЖ в части статуса устава ТСЖ в целях минимизации возможностей для злоупотреблений в распоряжении средствами; повышение роли профессионализма управляющих в ТСЖ; введение нормы: один дом – одно ТСЖ; восстановления ТСЖ как института самоуправления, с точки зрения принятия решений;
3. Введение в действие Закона, регулирующего деятельность саморегулируемых организаций в сфере управления недвижимостью, в целях минимизации злоупотреблений среди управляющих компаний и внедрения механизма коллективной ответственности.

Выше указанные изменения необходимы, по мнению В.С. Плескачевского, ввиду того, что «помимо области гражданско-правовых отношений, есть область публично-правовых отношений. Если идет речь о здании, которое представляет собой сложнейший инженерный объект и объект публичной опасности (а иначе, зачем тогда технические регламенты по обеспечению безопасности этого здания), то стоит вопрос об обязанности гражданина, а не о праве гражданина управлять своим имуществом, нести бремя содержания.

….Поэтому, я хочу, чтобы вы сразу разделили для себя область гражданско-правовых отношений (допустим, побелить или нет подъезд, где убрать мусор и т.д. – это абсолютно область гражданско-правовых отношений, и никакое государство не может мне указывать, как я должен подметать пол у себя в квартире или на лестничной клетке, это должно решить товарищество само) и область, касающаяся безопасности здания и сооружения, в которой не ваше право – исполнять профессиональную обязанность по соблюдению необходимых регламентных работ, для того, чтобы здание не легло на головы граждан, или сосулька не слетела, или кровлю не снесло и т.д.»

Таким образом, предлагается ввести двухуровневую систему управления: с одной стороны - создать систему защиты прав собственников жилья, посредством создания специализированных ассоциаций ТСЖ, с другой повысить ответственность УК посредством создания саморегулируемых организаций управляющих компаний.

Предполагаемый результат внедрения саморегулирования и самоуправления по мнению идеологов данной модели будет направлен на:

1. Увеличение возможности администрирования со стороны органов исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления в сфере ЖКХ;
2. Установление определенной законом материальной ответственности УК и как следствие возможность возмещения ущерба со стороны управляющих компаний перед собственниками многоквартирных домов, ТСЖ (ЖСК, ЖК), их объединениями и третьими лицами;
3. Повышение финансовой дисциплины УК в отношении поставщиков энергоресурсов (тепла, воды, электричества), ТСЖ (ЖСК, ЖК и т.п.);
4. Повышение качества услуг ЖКХ;
5. Самоочистку предпринимательского сообщества от недобросовестных УК;
6. Минимизацию конфликтов между УК и собственниками, а также их объединениями (ТСЖ, ЖСК).

Исходя из функций нашей Ассоциации, мы не можем оставаться в стороне от происходящего, и считаем своей обязанностью включиться в текущий процесс формирования новой модели управления МКД, и не только выразить свое мнение, но и предложить наше коллегиальное видение того, как должна складываться данная модель.

В связи с чем, приглашаю Вас, коллеги, принять активное участие (пока еще есть возможность и время) в обсуждении и формировании позиции Ассоциации. По заверению В.С Плескачевского предлагаемые изменения в законодательство будут приняты в первом чтении в ближайшее время.

I.Позиция Ассоциации в отношении предлагаемой модели в сфере управления недвижимостью:

Считаем необходимым поддержать предлагаемую двухуровневую модель управления в сфере жилой недвижимости. Считаем, что управление (в части обеспечения безопасности зданий и сооружений) должно быть профессиональным. При этом необходимо четко разделять функции заказчика и исполнителя работ, ответственного за осуществление деятельности по безопасности зданий. Также важно создать механизмы возмещения ущерба, возникающего при нарушении правил безопасной эксплуатации зданий.

II. Позиция Ассоциации в отношении предлагаемых законодательных изменений:

1. Предлагаемые измененияне будут способствовать развитию двухуровневой модели управления МКД,негативно повлияют на развитие рынка управления МКД,будут способствовать еще большему противопоставлению между УК и ТСЖ:

Это подтверждается следующими предлагаемыми нормами:

• Обязательность членства в СРО: 1) противоречит положениям ФЗ О некоммерческих организациях от 12.01.1996 г. № 7-ФЗ, согласно которому членство основано на добровольности; 2) исключение из СРО будет являться основанием для расторжения договора управления многоквартирным домом независимо от воли общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – ограничение рынка управления; 3) при установлении обязательного членства в СРО могут возникнуть препятствия со стороны старых членов, ввиду того, что им придется делить рынок управления; 4) будет закрыт доступ индивидуальным предпринимателям и малому бизнесу, который не сможет выполнить финансовые требования;
• Выполнение работ без наличия свидетельства о допуске к соответствующим видам работ:обязательность участия в СРО в ряде сфер (включая строительную) предполагается государством в замен обязательного лицензирования. Деятельность в сфере управления МКД – не являлась подлежащей обязательному лицензированию. При этом, законопроектом предполагается исключить такую целесообразную меру как участие в СРО в строительной отрасли, для тех УК, которые предполагают ведение строительной деятельности, либо выполнение специализированных работ (которые ранее лицензировались) при ремонте и реконструкции МКД. Однако тут возникает коллизия - эта деятельность уже регулируется градостроительным законодательством.
• Изменения в статью 162: «управление управляющей организацией» дополнить словами «являющейся членом саморегулируемой организации управляющих недвижимостью», статья 4. осуществляющих деятельность по управлению зданиями и сооружениями и преследующих извлечение прибыли:соответственно, УК - некоммерческие организации не подпадают под эти признаки, поскольку не могут быть членами СРО, соответственно, такие УК не могут быть выбраны в качестве управляющих организаций;

2. Предлагаемая законодательная инициативаущемляет права собственников на принятие решений о выборе способа управления, нивелирует ОСС – как высший орган управления МКД.

Это подтверждается следующим:

• Предложение по установлению ограничения возможности выбора непосредственного способауправления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, в котором имеется не более десяти квартир (новая часть 9¹ статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации);
• Предложение по установлению ограничения возможности самостоятельного управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом в случае, если в управляемом такими организациями многоквартирном доме более пятидесяти квартир: положение об обязательности передачи ТСЖ, ЖСК, ЖК функций по управлению УК означает фактическую смену способа управления МКД, а это – компетенция ОСС. Эта норма также может вызвать следующий разворот: 1) сложившиеся ТСЖ не отдадут дома в управление УК, «лягут костьми»; 2) сами ТСЖ будут учреждать свои управляющие компании, которые будут создавать СРО.
• Установление в стандартах и правилах СРО условий, подлежащих включению в договор управления многоквартирным домом, противоречат части 1 статьи 162 кодекса, согласно которой, условия договора управления указываются в решении общего собрания собственников помещений.

3. Введение механизма обязательного страхования и коллективной ответственностибудет способствовать увеличению расходов собственников ввиду существенных затрат УК, которая должна стать обязательно членом СРО.

Это подтверждается следующим:

• В п.2 ст. 8 предлагаемого проекта ФЗ сказано, что «минимальный взнос каждого члена саморегулируемой организации в компенсационный фонд должен составлять 100 000 рублей».  Несмотря на то, что в действующем законе «О саморегулируемых организациях», сказано «компенсационный фонд первоначально формируется исключительно в денежной форме за счет взносов членов саморегулируемой организации в размере не менее чем три тысячи рублей в отношении каждого члена» (п.2 с.13);
• Требования об обязательном страховании гражданской ответственности за причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и организаций, включая общее имущество в многоквартирном доме с минимальным размером 500 тыс. руб.; - обязательное условие членства в дополнение к внесению взносов;
• Требования о страховании иных связанных с управлением многоквартирным домом рисков, в том числе о страховании общего имущества многоквартирного дома, страховании ответственности подрядных организаций, страховании работников индивидуального предпринимателя, работников юридического лица от несчастных случаев и болезней;
• Субсидиарная ответственность членов и обязанность пополнения компенсационного фонда.

4. Вводимые изменения противоречат вектору государства, направленного на создании условий для развития ТСЖ.

• Положение об обязательности передачи ТСЖ, ЖСК, ЖК функций по управлению УК означает фактическую смену способа управления МКД. У собственников не будет никакой мотивации создавать ТСЖ, если при этом необходимо автоматически передавать функцию по управлению УК.

Предлагаемые изменения в законодательство приведут в итоге к тому, что собственники в ближайшей перспективе напрочь лишатся желания принимать участие в процессе принятия решений, так как непосредственная форма управления будет практически упразднена, а требования о передачи функций управления от ТСЖ на уровень УК сделает ТСЖ крайне не выгодным способом управления с точки зрения собственника – зачем создавать ТСЖ, если функции управления все равно передавать УК.

Вводимые ограничения по управлению домом через непосредственное управление и ТСЖ аргументируются тем, что посредством данных способов нерадивые собственники принимают безответственные решения или злоупотребляют возможностью принять решение в своих интересах.

Однако коллеги забыли о том, что главный орган управления МКД – общее собрание собственников. И не важно, что большинство домов будет управляться управляющими компаниями. Места для злоупотребления, принятия непрофессиональных решений в рамках общих собраний останется предостаточно.

Указанные выше аргументы выбивают почву для формирований той самой двухуровневой модели. Уровня самоуправления в лице ТСЖ – не будет.

Предлагаем высказать Ваше менение.

Файл: 

скачать проект закона