Всероссийская конференция

«Замена управляющей организации МКД: необходимость, процедура, последствия»

12-13 ноября в «Центральном доме туриста» на конференции, организованной при участии компаний «Юр-Экспресс», «Домофоны Столицы» и Ассоциации ТСЖ и ЖСК при информационной поддержке профильных СМИ обсуждались насущные вопросы для управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК на этапе смены способа управления многоквартирного дома или смены управляющей организации.

Поднятая тематика имеет множество аспектов. Затронута сложнейшая сторона системы управления многоквартирными домами, предполагающая ситуацию смены способа управления либо организации, обеспечивающей жизнедеятельность жилого дома, которая может иметь место абсолютно в каждом доме. Логика последовательных обсуждений на конференции двигалась от рассмотрения системных вопросов в сфере управления МКД, через обсуждение практики на местах к конкретным вопросам технического осуществления смены управляющей организации.

Участники конференции обозначили многообразие ситуаций, которые на сегодняшний день не имеют четких процедур для их преодоления. В их числе реорганизация ЖСК в  ТСЖ, смена ТСЖ на муниципальную управляющую компанию, смена муниципальной УК на частную УК, непосредственное управление вместо муниципальной УК, непосредственное управление вместо ЖСК, выбор муниципалитетом по конкурсу коммерческой УК.

По мнению экспертов ключевые трудности возникают по ряду оснований, включая пробелы в законодательстве. Однако большинство из них лежат в плоскости взаимодействия участников жилищных отношений, в том числе на этапе проведения общего собрания собственников помещений, на котором принимается решение о смене управляющей организации; на этапе передачи документации от одной УК другой, на этапе передачи функций по управлению; перезаключения договоров, прекращения действия договоров обслуживания и поставки ресурсов.

Вот некоторые из тех трудностей, которые отмечали участники в своих вступлениях:

Проведение общего собрания собственников – зачастую происходит несанкционированное вмешательство со стороны претендующей организации либо представителей администрации, самовольный обход квартир, подделка подписей, навязывание текста договора, навязывание выбора, заинтересованное вмешательство администрации, оказание влияния на собственников,  

Передача документации – отказ прежней организации передавать документацию, отсутствие документации либо её некомплектность, надуманные необъективные причины, затягивание сроков передачи, недостоверная документация.

Передача функций по управлению МКД – отказ в передаче функций, затягивание в проведении необходимых действий, передача части функций, отказ от составления акта технического состояния общего имущества, наличие разногласий в акте.

Перезаключение договоров – противодействие, возникновение дополнительных условий поставки ресурса, неперезаключение договора на поставку ресурса, вменение платы за переподключение, монополия на ресурсы.

Обсуждая содержательную часть главных трудностей многие из участников выделяли прежде всего отказ в передаче документации, а также несанкционированное вмешательство заинтересованных лиц на этапе проведения общего собрания собственников по смене способа управления или управляющей организации. Много вопросов возникало в связи с дебиторской и кредиторской задолженностью прежней управляющей организации, а также в связи с заключением (перезаключением) договоров на поставку ресурсов с монополистами.

В конференции приняли участие представителя управляющих компаний, как коммерческих, так и государственных и муниципальных, ТСЖ и ЖСК, специализированных и подрядных организаций, экспертных и консалтинговых из большого числа регионов. Ожидания участников не были обмануты. Многие из них делились своим успешным практическим опытом в решении обозначенных проблем.

Неподдельный интерес вызвал доклад Каракчеева Сергея, системного аналитика ООО «Прагматик» из г. Бердск на тему передачи персональных данных граждан при смене УК. Внесение изменений в Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ О персональных данных, которые вступят в силу с 1 января 2010 года требуют прохождения сертификации для организаций, которые занимаются обработкой и хранением персональных данных. Данное обстоятельство ставит ряд новых проблем перед ТСЖ, ЖСК и УК.

Ну и конечно участники не обошли вниманием насущный вопрос о работе с неплательщиками. Бурные аплодисменты вызвал рассказ о методах работы с собственниками помещений и поставщиками ресурсов Белякова Сергея, директора управляющей компании «Вятка УЮТ». Дисциплинированные собственники получают от УК не только грамоты, но и скидки в магазинах, с которыми работает управляющая компания. А в работе с ресурсоснабжающими организациями «Вятка УЮТ» предпочитает работать по предоплате, что дает преференции в работе с монополистами. Уровень собираемости платежей в 98%, которого достигла компания, поистине заслуживает уважения.

Подводя итоги работы конференции и организаторы и участники единодушно отметили
необходимость поиска договоренности в целях преодоления трудностей. Наиболее важным аспектом является работа с собственниками помещений в многоквартирных домах, выстраивание партнерских отношений, выработка форм взаимодействия управляющих компаний с собственниками как с заказчиками услуг по управлению и содержанию МКД. Немаловажно понимание необходимости договариваться прежней и новой управляющей организации при смене таковых, поскольку конфликтная ситуация оказывается невыгодной для обеих сторон, а кроме того, нарушаются интересы и права жителей в данном многоквартирном доме.
Сегодняшний день диктует необходимость перехода к цивилизованным формам взаимодействия не только с собственниками помещений, но и участников рынка управления многоквартирными домами.

Сфера управления МКД многосубъектна, здесь находится пересечение множества интересов: собственников помещений, управляющих, ресурсосонабжающих и подрядных организаций, органов местного самоуправления. В этой связи, как отмечали выступающие, немаловажную роль могут сыграть НКО, как объединяющие профильные организации, так и представляющие интересы собственников помещений, органы ТОС и объединений граждан.