В соответствии с действующим Жилищным кодексом обязанности по содержанию жилых домов полностью лежат на собственниках квартир. Для управления своим многоквартирным домом мы можем создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или выбрать профессиональную управляющую организацию и заключить с ней договор. Есть еще одна, третья, форма управления жилым домом - непосредственное управление.

Без посредников не получится?

Непосредственное управление - это тот случай, когда домом управляют сами жители, не объединяясь в ТСЖ и не заключая договор с управляющей организацией. Где нанять бригаду ремонтников и купить кровельный материал, кто будет поставлять тепло, электричество – обо всем собственники заботятся лично. Но непосредственное управление подходит только для тех домов, в которых очень мало квартир (например, всего две, три или четыре), и две другие формы управления здесь нецелесообразны. Для многоквартирного дома больше подходит ТСЖ. 

Создание товарищества в многоквартирном жилом доме связано с рядом организационных и юридических формальностей, но потраченные силы и время того стоят. Основное приобретение жильцов дома, решивших объединиться и действовать сообща, а не разрозненно, - право самим решать, каким способом управлять своим домом: собственными силами или привлекая профессионалов.

Вариант, когда ТСЖ самостоятельно управляет своим домом, выгоден для новых жилых домов с большим количеством квартир. Общему имуществу таких домов почти не требуется ремонт, и жители почти не расходуют накапливаемые ими средства. Вдобавок, если у такого ТСЖ имеются активные и «пробивные» председатель и члены правления, товарищество может добиться выделения средств на благоустройство своей придомовой территории из городского бюджета по программе «Город рядом». В этом случае выделенные бюджетные средства расходуются не на привычные асфальтирование, установку бордюров и ремонт отмостки вокруг дома (они ведь и так новые). ТСЖ может направить выделенные городом деньги, например, на ландшафтный дизайн во дворе, установку кованой ограды вокруг дома и покупку большого современного детского городка. Такие примеры в Калуге уже есть.

Совсем другое дело, если дом построен в 60-70-х годах прошлого века. Тут не до ландшафтных дизайнов и кованых оград - жильцам такого дома необходимо обеспечить хотя бы элементарные нормы благоустроенного проживания, чтобы исправно работали давно изношенные коммуникации, не протекала крыша, не сырели и не промерзали стены. Понятно, что ТСЖ, которое будет создано в подобном многоквартирном доме, самостоятельно содержать общее имущество в надлежащем состоянии не сможет. В таких случаях жильцам выгодно создать в своём доме ТСЖ, которое затем заключит договор на управление своим домом с управляющей организацией.

Такое взаимодействие ТСЖ и управляющей организации носит исключительно взаимовыгодный характер. Управляющая организация обслуживает дом, жильцы которого объединены и организованы. Ей уже не нужно каждый раз собирать общее собрание собственников для принятия любого решения по ремонту многоквартирного дома, так как это требует Жилищный кодекс - полномочиями принятия решений обладает либо председатель, либо правление ТСЖ (в зависимости от того, как это определено в уставе). Товарищество может самостоятельно рассчитать и установить свои тарифы на ремонт жилья, по которым затем и будет производиться начисление квартплаты членам ТСЖ.

Ещё один немаловажный плюс создания ТСЖ - у жителей появляется возможность произвести капремонт своего дома за счёт бюджетных средств. Кстати, у нас в Калужской области скоро появится региональный фонд содействия реформированию ЖКХ, аналогичный федеральному, - в настоящее время специалисты министерства строительства и ЖКХ Калужской области изучают опыт Казани, где подобный фонд уже создан и работает весьма успешно.

В то же время жильцы, создавшие ТСЖ и открывшие счёт в банке, теперь могут быть спокойны за свои накопления. Прозрачность расходования своих денежных средств - это положительная сторона, которой лишены жильцы «обычных» домов. Члены ТСЖ имеют возможность контролировать расход средств своего дома - учётом доходов-расходов ведает ревизионная комиссия, состоящая из жильцов дома. Людям не нужно каждый раз домысливать, эффективно ли потрачены их деньги управляющей организацией.

Движение денежных средств на банковском счёте дома наглядно и прозрачно, а обосновать все произведённые расходы могут и председатель, и члены правления ТСЖ. Сознательность и ответственность жильцов домов, в которых создано ТСЖ, во много раз выше, чем у жителей неорганизованных домов. «Товарищи» прекрасно понимают, что в случае поломки или порчи общего имущества им придется за это платить своими деньгами. Поэтому разбитых стекол и разрисованных стен в таких домах не увидишь. А вот цветочки на чистых и светлых лестничных площадках, занавески или жалюзи на окнах, колясочные, помещения для хранения велосипедов и прочего спортивного инвентаря - пожалуйста.

Мифы о товариществе

Теперь о тех «пакостях», которые якобы сулит создание ТСЖ. Существуют две распространённые «страшилки»:

l председатель и правление ТСЖ сразу же установят себе космические зарплаты за счет жильцов;

l если мы создадим ТСЖ и оно обанкротится, то жильцы потеряют свои квартиры.

Что ж, давайте разберемся. В отношении зарплаты руководства ТСЖ ситуация выглядит таким образом: если товарищество заключает договор об управлении многоквартирным домом с управляющей организацией, то зарплату его руководители обычно не получают.

Банкротство? Что ж, ТСЖ действительно отвечает по своим обязательствам всем имуществом, находящимся в его собственности. Но квартиры каждого из нас и дом в целом к этому имуществу не относятся - это частная и общая долевая собственность, она не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передана в собственность ТСЖ ни при каких обстоятельствах.

Поэтому сразу забудьте ваши опасения, что ТСЖ разорится, придут судебные приставы и отнимут ваши квартиры. А если кто-то и будет уверять в обратном, то знайте - перед вами либо провокатор, либо просто неграмотный человек. Имущество, которым ТСЖ отвечает по своим обязательствам, обычно столы, один-два компьютера, телефон, нехитрый хозяйственный инвентарь и т.п.

Пассив и актив

Необходимо ли создавать ТСЖ в вашем многоквартирном доме? Чтобы получить ответ на этот вопрос, предлагаю ответить на несколько простых вопросов. Хотите точно знать, на что и как расходуются деньги жильцов дома, выплачиваемые ими за содержание и ремонт жилья? Хотите, чтобы ваш дом имел свой расчётный счёт в банке и жильцы самостоятельно решали, на что именно потратить свои деньги в первую очередь, во вторую и т.д.? Хотите, чтобы на капитальный ремонт вашего дома были выделены бюджетные средства по программе содействия реформированию ЖКХ? Если хотя бы на один из этих вопросов есть ответ «да», стоит подумать о создании ТСЖ.

Конечно, далеко не каждый готов выступить инициатором создания ТСЖ. Требуются знания и значительные усилия, чтобы образовать вокруг себя круг единомышленников, заручиться поддержкой соседей, убедить их в целесообразности и необходимости объединения.

Когда сформируется инициативная группа по созданию ТСЖ, её задачей будет привлечь к процессу создания товарищества как можно больше жильцов, для чего необходимо заинтересовать людей и раскрыть перед ними все преимущества создания ТСЖ в своём доме. Этому может помочь открытое обращение инициативной группы жильцов к собственникам квартир. Но не забывайте, что некоторые из жильцов пассивны, и их участие в жизни дома ограничивается лишь внесением квартплаты (это - в лучшем случае). Задача инициативной группы - выявить активную часть жителей и распределить функции по созданию ТСЖ в соответствии с их возможностями, навыками и интересами.

Инициативной группе по созданию ТСЖ не стоит надеяться на мгновенное понимание жильцов всего дома: ведь все люди разные, у каждого свои проблемы, возможно, что кто-то даже не замечает, в каких неблагоприятных условиях он живет. Нужно не ждать, что вас кто-то попросит или призовёт, а начать действовать, не ожидая каких-то особых благодарностей - наибольшей наградой будет отремонтированный дом с чистым, ухоженным двором и заслуженное уважение своих соседей.
 

Источник: http://znamkaluga.ru